I det følgende vil jeg belyse, hvornår man som udlejer kan indgå tidsbegrænset aftaler med en lejer, ligesom jeg vil fremkomme med et par bemærkninger til, hvornår en tidsbegrænsede lejeaftale formentlig vil blive tilsidesat. Det vil jo altid bero på en konkret vurdering, men retspraksis giver trods alt et indblik i, hvilke momenter der vægtes ved afgørelse af, om en tidsbegrænsede aftale skal tilsidesættes.

I lejeloven er udgangspunktet, at en lejeaftale er tidsubegrænset, hvilket vil sige, at lejeaftalen skal opsiges for at ophøre. I en tidsubegrænset lejeaftale er udlejer derfor begrænset i sin mulighed for at opsige en lejer.

En udlejer har dog mulighed for at indgå i en lejeaftale med en lejer, hvor lejeperioden er tidsbegrænset.

Den grundlæggende betingelse for, at en tidsbegrænsning er gyldig er, at tidsbegrænsningen skal være tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold, jf. Lejelovens § 80, stk. 3.

Udlejer skal derfor have en fornuftig og samlet set rimelig begrundelse for at indgå lejeaftaler om tidsbegrænsning. Det vil også sige, at begrundelsen for tidsbegrænsningen altid skal være at finde i udlejers forhold, da en lejer som udgangspunkt har fri opsigelsesadgang.

Der er intet krav om, at udlejer ved udarbejdelsen af lejekontrakten skal oplyse om baggrunden for tidsbegrænsningen, men der er ingen tvivl om, at dette kan have betydning for bevisbyrden, som uden tvivl er udlejers at løfte.

Det følger af Lejelovens § 80, stk. 3, at bedømmelsen af, om en tidsbegrænsning lovligt kunne aftales, ligger hos Boligretten. Måtte det komme til en retssag mellem parterne er det altså udlejer, der har bevisbyrden for, at tidsbegrænsningen var tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold.

Boligretten vil her foretage en konkret vurdering af udlejers begrundelser for tidsbegrænsningen, og måtte disse grunde ikke anses som tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold, da vil Boligretten tilsidesætte tidsbegrænsningen.

Der kan ikke opsættes eksakte regler for, hvornår man er sikker på, at en tidsbegrænsning ikke kan tilsidesættes, men generelt er der i retspraksis tilbageholdenhed med at tilsidesætte tidsbegrænsninger, hvis udlejers interesser forekommer umiddelbare dokumenteret.

Gennem de sidste mange år har man især set tidsbegrænset lejeaftaler i den situation, hvor udlejer ønskede på et senere tidspunkt at sælge ejendommen.

Ud fra retspraksis er denne form for tidsbegrænsninger flere gange blevet godkendt, men i en konkret sag fra 2000 fandt Vestre Landsret, at tidsbegrænsningen ikke var begrundet i udlejers forhold. Helt konkret omhandlede sagen en tidsbegrænset udlejning med henblik på senere salg. Landsretten udtalte, at en tidsbegrænsning godt kan være tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold, og at bedømmelsen skal ske efter forholdene ved lejekontraktens indgåelse. I denne sag havde udlejer dog ikke rettet henvendelse til ejendomsmægler inden udlejningen, ligesom udlejer ikke havde godtgjort, at det ikke ved udlejningen var muligt at sælge lejligheden uden tab, og havde herefter ikke bevist, at tidsbegrænsningen var tilstrækkeligt begrundet i hans forhold. Lejer fandtes ikke at have udvist en rettighedsfortabende passivitet og derfor tilsidesatte Landsretten tidsbegrænsningen. Se nærmere i T:BB 2000.444.

Ud over ovenstående kan følgende forhold fra retspraksis nævnes, hvor tidsbegrænsningen er blevet godkendt som tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold:
– Udlejers (midlertidige) udstationering eller bortrejse
– Udlejers midlertidige behov for at flytte til anden bolig af hensyn til private, uddannelse- eller arbejdsmæssige forhold
– Udlejers planer for ejendommen, ex. Senere salg på mere gunstigt tidspunkt (kræver dog en rimelig begrundelse ex. Tab ved salg eller kan slet ikke sælges)
– Ejendommens senere planlagte nedrivning eller ombygning

I forhold til selve tidsbegrænsningens længde, så har længden ikke selvstændig betydning for vurderingen, idet der ikke er sat regler for, hvor længe en tidsbegrænset lejeaftale må indgås for. Det kan således være på 2. måneder såvel som 5- 10 år. Det er derfor en udbredt misforståelse, at tidsbegrænsede lejeaftaler maksimalt kan indgås for en periode af 2 år.

Har du brug for yderligere rådgivning herom, så er du velkommen til at kontakte os for yderligere rådgivning her.