Og hvad betyder ændringerne så for dig?

Lejelovgivningen er ændret ved den såkaldte ”Blackstone -lov”. Lovændringerne medfører en række yderligere pligter for en udlejer, ligesom en række andre forhold skal iagttages allerede fra den 1.juli 2020.

I det følgende vil jeg gennemgå en række af de mest relevante ændringer. Du kan dog læse alle ændringerne her https://www.ft.dk/samling/20191/lovforslag/l176/20191_l176_betaenkning.htm.

Den nok mest opsigtsvækkende og medieomtalte ændring vedrører Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvor der med virkning fra 1. juli 2020 træder en række ændringer i kraft i forhold til udlejers mulighed for at udleje et lejemål gennemgribende forbedret.

Ændringerne ses bl.a. i:

  • Øgede energikrav: Krav om energimærke på A-C ved første udlejning efter bestemmelsen, eller hvor ejeren har udført energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at ejendommen har opnået en energimærkning, der ligger to niveauer over den, som var gældende den 1.7.2020 (f.eks. ejendommens energiramme hæves fra G til E eller fra F til D efter denne dato).
  • Karensperiode: Hvis der sker et såkaldt ”kontrolskifte” sted i ejerskabet, kan der alene ske udlejning efter § 5, stk. 2, hvis der er gået mindst fem år siden det seneste kontrolskifte vedrørende lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår. Bestemmelsen indeholder en omfattende og detaljeret regulering af, hvornår der foreligger et kontrolskifte.

Ændringen indebærer, at en udlejer først får adgang til at aftale fastsættelse af lejen til det lejedes værdi efter en gennemgribende forbedring af lejemålet, når udlejer har ejet eller rådet over lejemålet i en periode på fem år.

  • Væsentlighedskravet: Kravet udgår af Boligreguleringslovens § 5. Ved indgåelse af lejeaftaler om udlejning efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, efter 1.juli 2020 må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der overstiger det lejedes værdi i modsætning til som det var før, hvor lejen ikke måtte ”væsentligt” overstige det lejedes værdi, som det fremgik af bestemmelsens indtil 1.7.2020 gældende ordlyd.
  • Besigtigelse: Der indføres et krav om, at et lejemål skal besigtiges af huslejenævnet, før lejemålet kan forbedres gennemgribende efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Ved besigtigelsen skal huslejenævnet konstatere, om lejemålet har en stand, som på tidspunktet for besigtigelsen muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.

Du som udlejer, der ønsker at foretage en gennemgribende renovering af dine lejemål, skal derfor være opmærksom på ændringerne. Har du spørgmsål hertil, er du velkommen til at kontakte os.

Lejelovgivningens ændringer omfatter dog også en række andre ændringer under overskriften ”Styrkelse af lejerne”.

Dette ses bl.a. i følgende ændringer.

  • Det forbydes, at udlejere må tilbyde lejere penge for at opsige eller fraflytte deres lejemål.
    Dette er fuldt ud lovligt i dag. Lejerne har fortsat ret til at indgå en frivillig aftale om fraflytning – men altså ikke mod betaling (direkte).
  • Ved huslejenævnenes vurderinger af sammenligningslejemål skal der lægges vægt på sammenligningslejemål, som allerede er prøvet ved huslejenævnene.
  • Der indføres et krav om ens oplysninger ved behandling af sager i huslejenævnene og Grundejernes Investeringsfond.
  • Der indføres et krav om meddelelse af afgørelser til Beboerrepræsentationen eller lejerne. Udlejer skal fremsende / offentliggøre alle afgørelser om lejeforhold for lejerne i ejendommen.
  • Gebyret, som udlejer ifalder, når lejeren får fuldt medhold, forhøjes fra 2.180 kr. til 6.000 kr.

Især indførelsen af Lejelovens § 107a, hvorefter udlejer pålægges pligt til inden for to uger fra en endelig afgørelse (ved huslejenævn/domstol) om boliglejeforhold, som giver en lejer helt eller delvist medhold (og som ikke angår husordenssager) at give meddelelse herom til Beboerrepræsentationen eller til samtlige lejere (i ejendommen uden beboerrepræsentation) om indholdet af den pågældende afgørelse, har vagt opsigt.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at samtlige lejere orienteres, når der konstateres ulovlige forhold i et lejeforhold i ejendommen. På den måde vil de øvrige lejere nemmere kunne påtale, hvis samme forhold gør sig gældende for deres lejeforhold.

Meddelelsen skal indeholde oplysning om tvistens emne, og det skal være i et sådant omfang, at lejeren ved oplysningen bliver bekendt med, hvilke spørgsmål sagen berører, og hvorvidt disse kunne have relevans for lejerens lejeforhold. En kopi af den fulde afgørelse skal vedlægges meddelelsen.

Gældende regler om behandling af personoplysninger skal overholdes.

Udlejers manglende iagttagelse af bestemmelsen kan straffes med bøde eller fængsel indtil fire måneder.

Har du spørgsmål til de nye ændringer, herunder hvordan du sikrer overholdelse af GDPR, er du velkommen til at kontakte mig for nærmere rådgivning herom.

Maria Kjærulff Berth

August 2020